家じまいの進め方7ステップ｜実家を売る・貸す・解体する費用の比較

家じまいとは、住まなくなる家、あるいは相続した実家を、売る・貸す・解体するなどして手放すまでの一連の作業のことです。家の中の物を片付けることと混同されがちですが、家じまいで判断が難しいのは建物と土地そのものをどうするかのほうです。この記事では、4つの選択肢の比べ方、7ステップの進め方、相続登記の3年という期限、解体すると固定資産税が上がる仕組み、そして使える税の特例までを整理します。

家じまいとは何か

家じまいという言葉に法律上の定義はありません。実務では次の2つの場面で使われます。

難しいのは後者です。判断する人が複数いて、期限があり、税の特例にも条件が付きます。この記事は主に相続した実家を想定して書いていますが、自分の家を手放す場合にも同じ手順が使えます。

家じまいが必要になる3つのタイミング

• 施設への入居が決まったとき自宅が空き家になります。要介護認定を受けて施設に入った場合、自宅を貸してしまうと相続税の特例が使えなくなることがあります。貸す判断は慎重に行ってください。
• 親が亡くなったとき最も多い場面です。相続登記の3年、相続税の申告の10か月、空き家特例の期限と、複数の期限が同時に走り出します。
• 維持が負担になったとき固定資産税、修繕、庭木の手入れ、遠方への交通費。年間の維持費を一度計算すると、判断が早まります。

まず決める｜売る・貸す・解体する・持ち続ける

家じまいの進め方7ステップ

1. 名義を確認する法務局で登記事項証明書を取ります。誰の名義か、抵当権が残っていないかを確認します。ここが済んでいないと何も売れません。
2. 相続人を確定し、話し合う戸籍をたどって相続人を確定します。売る・貸す・解体するのいずれも、共有者全員の同意が原則必要です。
3. 相続登記をする亡くなった方の名義のままでは売却できません。取得を知った日から3年以内が義務です。
4. 家の中を片付ける売るにも解体するにも、この作業は避けられません。仕分けの基準を決めてから始めます。
5. 家の状態を調べる建築年、構造、境界、私道の有無、傾きや雨漏りの有無。ここで売れるかどうかが決まります。
6. 売る・貸す・解体するを決めて動く複数の事業者から見積もりを取り、比べます。1社だけで決めないでください。
7. 税の申告をする売却して利益が出た場合、翌年の確定申告が必要です。特例を使う場合も申告が条件になります。

STEP1｜名義を確認する

相続登記は3年以内が義務です

2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。これは家じまいを考えるうえで最も重要な変更点です。

登記は自分でもできますが、相続人が多い場合や、何代も前の名義のままになっている場合は司法書士に依頼するほうが現実的です。登記が済んでいない不動産は、売ることも担保に入れることもできません。

STEP4｜家の中を片付ける

売るにしても解体するにしても、この作業からは逃げられません。ただし全部を自分でやる必要はありません。

STEP5｜家の状態を調べる

• 建築年月日……登記事項証明書または建築確認済証で確認します。昭和56年5月31日以前かどうかが分かれ目になります（後述の税の特例）
• 構造……木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造。解体費が大きく変わります
• 境界……隣地との境界標があるか。ない場合は測量が必要になることがあります
• 接道……道路に2メートル以上接しているか。接していないと再建築できず、価格が大きく下がります
• 私道……前面道路が私道の場合、持分があるか、通行・掘削の承諾が取れるか
• 建物の状態……雨漏り、傾き、シロアリ。売る前に知っておかないと、後日の紛争になります

売る場合の流れ

貸す場合に気をつけること

「売らずに貸せば収入になる」と考えがちですが、実家を賃貸に出すのは思ったより難しい選択です。

期間を区切って貸す方法もあります。定期借家契約であれば、あらかじめ定めた期間で確実に終了します。将来売るつもりがあるなら、この形が現実的です。

解体する場合の流れと費用の考え方

※ 解体費の金額は構造・立地・時期によって大きく変動するため、本記事では具体的な金額を示していません。編集部が公開情報をもとに整理した「費用が変わる要因」です。必ず複数社から現地見積もりを取ってください。

解体すると固定資産税が上がります

これを知らずに更地にして、翌年の納税通知書に驚く方が非常に多いので、必ず押さえてください。

住宅が建っている土地には住宅用地の特例があり、固定資産税の課税標準が小さく抑えられています。建物を壊すとこの特例が外れるため、土地の税額が大きく上がります。賦課の基準日は1月1日ですので、解体の時期によっては1年分の差が生まれます。

使える税の特例｜相続した空き家の3,000万円特別控除

相続した実家を売って利益が出た場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

※ この特例には適用期限が設けられており、これまでも延長が繰り返されています。売却を検討する時点で、最新の期限と要件を必ず国税庁の情報または税務署でご確認ください。相続税の取得費加算の特例とは選択適用（併用不可）である点にも注意が必要です。

自分が住んでいた家を売る場合の特例

相続ではなく、自分が住んでいた家を売る場合には居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除があります。こちらは建築年の要件がなく、マンションでも使えます。

売れない土地は国に引き取ってもらえるか

相続土地国庫帰属制度が2023年4月27日に始まりました。相続や遺贈で取得した土地を、一定の要件のもとで国に引き取ってもらえる制度です。

「いらない土地を無料で手放せる制度」ではありません。建物を解体したうえで、負担金を払って引き取ってもらう仕組みです。ただし、売れず、貸せず、管理費と税だけがかかり続ける土地については、検討する価値があります。相談は法務局で受け付けています。

相続人が複数いる場合の進め方

相談窓口

生前にやっておくと家族が楽になること

• 登記事項証明書を1通取って、名義を確認しておく（先代の名義のままになっていないか）
• 名寄帳を取り、持っている不動産をすべて把握しておく（私道・山林・田畑の漏れを防ぎます）
• 境界標があるか歩いて確認しておく
• 建築確認済証・検査済証・図面の場所を家族に伝えておく
• 火災保険の証券番号を控えておく
• 「この家をどうしてほしいか」を1行書いておく（売ってよい／残してほしい／任せる）
• 誰に引き継ぐかを遺言書にしておく（分割協議が不要になり、期限の問題が消えます）

よくある失敗

家じまいで迷いやすいこと

相続登記は自分でもできますか。

できます。法務局には手続案内の窓口があり、必要書類や書き方を教えてもらえます。ただし相続人が多い場合、何代も前の名義のままの場合、遺産分割協議が必要な場合は手間が大きく、司法書士に依頼するほうが確実です。

空き家を放置すると、どのくらい税金が上がりますか。

管理不全空家または特定空家に指定されて勧告を受けると、住宅用地の特例が適用されなくなります。その結果、解体して更地にした場合と同じ扱いになります。指定されるかどうかは市区町村の判断であり、まず助言・指導から始まります。連絡が来た段階で対応すれば、勧告まで進むことは避けられます。

遠方に住んでいて管理できません。

空き家の管理を代行するサービスがあります。市区町村やシルバー人材センター、地元の事業者が行っていることがあります。月1回の通風・通水・郵便物の確認といった内容が一般的です。ただし管理費を払い続けるより、早く手放すほうが総額では小さくなることが多い点も考慮してください。

売れない家はどうすればよいですか。

順に検討する方法があります。①価格を見直す ②空き家バンクに登録する ③解体して土地として売る ④隣地の所有者に打診する ⑤自治体や団体への寄付を相談する ⑥相続土地国庫帰属制度を検討する。④は見落とされがちですが、隣地の所有者は最も買う動機のある相手です。

相続放棄すれば、家の管理をしなくて済みますか。

相続放棄をすると、その不動産を相続する権利はなくなります。ただし現にその不動産を占有している場合には、次に管理する人へ引き渡すまで保存する義務があります。また、相続放棄をしても他の相続人や相続財産清算人に引き継がれるまで時間がかかります。放棄は3か月という期限がありますので、早めに弁護士・司法書士へご相談ください。

兄弟の1人が売却に反対しています。

売却には全員の同意が必要なため、そのままでは進みません。方法としては①反対する人が持分を買い取る ②他の相続人が持分を買い取る ③共有物分割請求を裁判所に申し立てるがあります。③は時間も費用もかかるため、まず弁護士に相談し、話し合いでの解決を探るのが一般的です。

家財の中に価値のあるものがあるか分かりません。

片付けを始める前に、権利証・登記識別情報、預金通帳、保険証券、有価証券、実印と印鑑登録カード、年金手帳、貴金属だけは探し出してください。この7つを先に確保すれば、大きな損失は防げます。骨董や美術品の価値判断は、複数の事業者に見てもらうのが安全です。

解体後の建物滅失登記を忘れるとどうなりますか。

解体した日から1か月以内に申請する義務があります。放置すると、存在しない建物に固定資産税が課され続けることがあり、土地の売却時にも支障が出ます。この登記は比較的簡単で、自分でも申請できます。解体業者から取壊し証明書を受け取っておいてください。

実家を売ったお金は相続税の対象になりますか。

相続税は亡くなった時点の財産に対してかかります。その後に売って現金化しても、相続税の計算が変わるわけではありません。ただし売却によって利益が出れば、別に譲渡所得として所得税・住民税の対象になります。相続税と譲渡所得税は別の税金です。

建物を解体するタイミングはいつがよいですか。

固定資産税は1月1日時点の状況で決まります。したがって、更地の期間を短くしたいなら買主が決まってから解体するのが有利です。ただし、空き家の3,000万円特別控除を使う場合には取壊しや耐震改修が要件になるため、税の特例を使うかどうかで最適なタイミングが変わります。売却と税の両面から、事前に不動産会社と税務署の双方に確認してください。

アスベストが使われているか、どう調べますか。

一定規模以上の解体・改修工事では、事前調査と結果の報告が義務づけられています。調査は資格を持つ者が行います。建築年が古い建物ほど使用されている可能性が高く、費用が大きく変わる要因になります。見積もりを取る段階で、事前調査の費用が含まれているかを確認してください。

自分の家を先に手放して施設に入ろうと考えています。

順番に注意が必要です。自分が住んでいた家を売る場合の3,000万円特別控除には「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限があります。施設に入ってから何年も空き家にしていると、この特例が使えなくなります。また、要介護認定を受けて施設に入所した場合、自宅を貸してしまうと相続税の小規模宅地等の特例に影響することがあります。入居と売却の順序は、税理士に相談してから決めることをおすすめします。

まとめ｜順番を間違えなければ、家じまいは難しくありません

家じまいでつまずくのは、作業が難しいからではなく、順番と期限を知らずに動いてしまうからです。

最初にやることは、片付けでも査定でもありません。法務局で登記事項証明書を取り、市区町村で名寄帳を取ること。誰の名義で、どこに何を持っているのかが分からなければ、売ることも壊すこともできません。

そして期限が3つ走っています。相続登記は3年、相続税の申告は10か月、空き家3,000万円特別控除は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日。とくに最後の1つは、知らないまま過ぎると税負担が大きく変わります。

判断の順番も決まっています。誰か住むか → 売れる立地か → 建物に価値があるか。そして先に解体しないこと。更地にすると固定資産税が上がり、売れなければ負担だけが残ります。買主が決まってから壊す、が原則です。

最後に、生前にできることが1つあります。「この家をどうしてほしいか」を1行書いておくこと。売ってよいのか、残してほしいのか、任せるのか。これがあるだけで、残された家族は迷わずに動けます。

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本記事は、編集部が法務省・国税庁・国土交通省をはじめとする公的機関の公開情報をもとにまとめたものです。税の特例の要件および適用期限は、税制改正により変更される場合があります。とくに相続した空き家の3,000万円特別控除は適用期限が定められており、これまでも延長が行われています。売却を検討する時点で、必ず最新の要件と期限を国税庁の情報または所轄の税務署でご確認ください。解体費用は構造・立地・時期によって大きく変動するため、本記事では具体的な金額を示していません。解体・除却に対する補助金の有無、空き家の管理・活用に関する支援制度は、市区町村によって異なります。お住まいの市区町村の空き家担当窓口にお問い合わせください。登記手続きについては法務局の手続案内、相続人間の紛争については弁護士または法テラスをご利用いただけます。