相続で不動産を売るときに知らなきゃ損する居住用財産の特例

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寄 稿 記 事寄稿者:森 泰隆
この記事では居住用財産の特例について、わかりやすく簡潔にまとめています。

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相続税がかからないから大丈夫

相続の基礎控除内(3,000万×600万×相続人の数)だから、相続税がかからないから不動産を売却しても税金がかからないと思っている方も多いかもしれません。

しかし、不動産を売却して得た利益まで控除されるわけではありません。

不動産を売却して得た利益には譲渡所得として税金がかかります。不動産の所有期間によって税率が変わります。

譲渡所得=売却価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

短期譲渡所得=売却した年の1月1日現在で所有期間が5年以内
所得税:30.63%   住民税:9%
長期譲渡所得=売却した年の1月1日現在で所有期間が5年超
所得税:15.315%  住民税:5%

取得費は、土地や建物を購入した時にかかった費用だけでなく、購入した時に収めた登録免許税不動産取得税印紙税も含まれます。
他にも、購入手数料土地の測量費なども含まれます。

譲渡費用は、土地や建物を売却する時にかかった費用です。売るときにかかった仲介手数料や貸家を売るために借家人に家屋を明け渡す時に支払う立退料などが含まれます。

特別控除については最後に取り上げます。

 

取得費が分からない時はどうする?

売った土地や建物が買い入れた時期が古すぎて、取得費が不明なケースが多々あります。取得費が分からない時は、売った額の5%相当額とすることができます。

もし、土地建物の売却価額が5,000万円(譲渡費用300万とする)だった場合…

5,000万円 ― (5,000万 × 5% + 300万) = 4,450万円
4,450万円 × 20.315% = 904万175円

となります。

相続税がかからなくても、譲渡所得税は結構な負担になります。
しかし、条件によっては様々な控除や特例を受けることができます。

 

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知っておきたい3,000万円の特別控除

相続の時に知っておきたいのが、この3,000万円の特別控除です。
不動産を売却した際に得られた利益に対して、3,000万円までは課税対象から除外するという制度です。

前項での例だと、

5,000万円 -(5,000万×5%+300万)- 3,000万円 = 1,450万円
1,450万円 × 20.315% = 294万5,675円

控除が受けられないケースなら904万175円だったことを考えれば、294万5,675円なら600万以上の節税効果がありますね。

相続については、被相続人の居住用財産を売った時の特例として適用されます。
適用となるのは、相続開始直前まで被相続人が住んでいた家屋と敷地となります。
被相続人が介護施設に入所していたケースでも、特例を受けられます。

しかし、

① 家屋が区分所有登記されていない
② 1981年5月31日以前に建築された
③ 相続開始の直前まで同居人がいなかったこと

などが条件となります。

売却の際には

1.売った人が相続又は遺贈により取得した被相続人の家屋や敷地を取得したこと
2-1 その家屋や敷地が、相続の時から譲渡の時まで、貸付の用又は事業の用に供されたことがないこと
2-2 譲渡の時に一定の耐震基準を満たすこと
3.売却代金が1億円以下であること

などが条件です。相続開始があった日から3年目の12月31日までの適用となります。

持ち家の無い子供が、実家で親と同居していたケースでも、この制度を使うことができます。

 


寄稿者紹介TRI-WOOD 介護・終活支援事業部森 泰隆
従来の家計向けのライフプランだけでなく、相続やシニアライフプランの相談で終活をサポート。
<実績>信用金庫のフリーペーパーや金融会社のネット記事などを担当。ゆめのたね放送局にゲスト出演。その他講演実績多数
≪保有資格≫ファイナンシャルプランナー(AFP) / 年金アドバイザー / 終活ガイド上級(心託コンシェルジュ) / エンディングノート認定講師

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