居住用財産の3,000万円特別控除｜適用要件と相続空き家の特例との違い

居住用財産の3,000万円特別控除とは、自分が住んでいた家とその敷地を売って利益が出たときに、その利益から最高3,000万円を差し引ける制度です。所有していた期間の長さは問われず、条件を満たせば誰でも使えます。この記事では、7つの適用要件、「住まなくなってから3年」の正しい数え方、家を取り壊して売る場合の1年ルール、そして相続した空き家を売る場合の特例との違いを整理します。

3,000万円特別控除とは

家や土地を売って利益が出ると、その利益に対して所得税と住民税がかかります。これを譲渡所得といいます。ところが自宅を売る場面では、住み替えや施設への入居など、生活上の必要に迫られていることが多くあります。

そこで設けられているのがこの特例です。自分が住んでいた家（居住用財産）を売った場合に限り、譲渡所得から最高3,000万円を差し引いてよいという仕組みになっています。

どのくらい税額が変わるのか

2,000万円で買った家を、5,000万円で売った場合で見てみます（分かりやすくするため、諸費用は考えないものとします）。

※ 税額は「課税譲渡所得×20.315％（長期譲渡所得の税率）」で計算した概算です。実際には取得費・譲渡費用・他の所得の状況によって変わります。編集部が国税庁の公開情報をもとに制度の効き方を示すために単純化した例です。

譲渡所得の計算のしかた

特例が使えるかどうかを考える前に、そもそも利益が出ているかを確認してください。売った金額がそのまま課税されるわけではありません。

※ 所得税率には復興特別所得税が含まれています。所有期間は売った年の1月1日時点で判定するため、実際に持っていた年数とずれることがあります。

7つの適用要件

「住まなくなってから3年」の数え方

ここを勘違いすると、期限を大きく取り違えます。「3年後まで」ではありません。

年末に引っ越した人ほど猶予が短くなります。施設への入居や住み替えを予定している方は、この点を頭に入れておいてください。

家を取り壊して売る場合

建物が古く、更地にしたほうが売れる場合があります。取り壊しても特例は使えますが、条件が2つ加わります。

• 取り壊した日から1年以内に譲渡契約を結ぶこと更地にしたまま1年以上放置すると、この要件を満たさなくなります。
• 取り壊した後、その土地を貸したり事業に使ったりしていないこと駐車場として貸し出した場合などは対象外になります。

共有なら、1人ずつ3,000万円

ただし、共有者それぞれが要件を満たしている必要があります。たとえば土地だけを所有し、その家に住んでいなかった人は対象になりません。「家屋の所有者であり、そこに住んでいた人」が原則です。土地だけの所有者にも一定の条件で控除が認められる場合がありますが、家屋の所有者の控除額と合わせて3,000万円が上限になります。

相続した空き家を売る場合は「別の特例」です

この記事でいちばん誤解が多い点です。名前も控除額も同じ3,000万円ですが、まったく別の制度です。

10年超所有なら軽減税率も使えます

3,000万円を引いてもなお利益が残る場合に効いてくるのが、この軽減税率の特例です。3,000万円特別控除と併用できます。

• 売った年の1月1日時点で、家屋と土地の両方の所有期間が10年を超えていること
• 居住用財産の特例と同じく、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 前年・前々年にこの軽減税率の特例を受けていないこと
• 売手と買手が特別な関係でないこと

住宅ローン控除とは併用できません

買換え特例という選択肢

買換え特例は「税金がなくなる」制度ではありません。次に売るときまで繰り延べるだけです。終活の観点で言えば、次に売るのが自分ではなく相続人になる可能性がある点も考慮に入れてください。

売って損が出た場合

買ったときより安く売った場合、譲渡所得はマイナスになります。この場合、3,000万円控除の出番はありませんが、別の特例があります。

損が出た場合も確定申告をしてください。申告しなければ、これらの特例は使えません。

取得費が分からないとき

親から受け継いだ家など、いくらで買ったか分からないことがあります。相続で取得した場合、取得費は亡くなった方が買ったときの金額を引き継ぎます。

譲渡費用に入るもの・入らないもの

※ 個別の費用が譲渡費用に当たるかどうかは、その支出の目的によって判断されます。領収書はすべて保管しておき、申告時に税務署または税理士に確認してください。

必要書類と確定申告

申告しなければ適用されません

終活としての進め方

• 購入時の売買契約書・領収書を1か所にまとめる（取得費の証明になります）
• まとめた場所を家族に伝えておく
• 登記事項証明書を1通取り、名義と面積を確認しておく
• いつから住んでいるか、所有期間が10年を超えているかを確認する
• 住み替え・施設入居を考えている場合は、「住まなくなった日」を記録しておく
• 売却と住宅ローン控除のどちらを選ぶか、事前に試算してもらう
• 相続で引き継ぐ予定なら、「相続空き家の特例」が使える建物かを確認しておく（昭和56年5月31日以前の建築かどうか）

よくある失敗

マイホーム売却の特別控除の疑問

所有期間が短くても使えますか。

使えます。3,000万円特別控除に所有期間の要件はありません。買ってすぐ売った場合でも、居住用財産と認められれば適用できます。ただし税率は所有期間で変わります。5年以下なら39.63％、5年超なら20.315％、10年超なら軽減税率の特例も検討できます。

マンションでも対象ですか。

対象です。戸建てとマンションで扱いは変わりません。一方、相続した空き家の特例では区分所有建物（分譲マンション）が対象外となっており、ここが大きな違いです。

店舗と住居が一体の建物です。

住居として使っていた部分について適用できます。建物全体のうち居住用部分の割合で按分して計算します。ただし居住用部分がおおむね90％以上であれば、全体を居住用として扱える取扱いもあります。按分の方法は個別に判断が必要ですので、税務署または税理士にご確認ください。

単身赴任中で、家族だけが住んでいます。

一定の場合に適用できます。転勤等の事情で本人が住んでいなくても、生計を一にする家族が住んでいて、事情が解消すれば本人も戻って住むと認められる場合には、居住用財産として扱われます。個別の事情によりますので、事前に確認してください。

施設に入居しています。自宅を売りたいのですが。

住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までであれば適用できます。入居した日を記録しておいてください。なお、自宅を人に貸してしまうと、相続税の小規模宅地等の特例に影響することがあります。売却の予定がある場合は、貸さずに空き家のまま管理するほうが選択肢を残せます。

夫が亡くなり、相続した自宅に住んでいます。売ったら使えますか。

ご自身が住んでいる家であれば、居住用財産の特例を使えます。相続で取得したかどうかは要件になっていません。ただし取得費は、亡くなったご主人が買ったときの金額を引き継ぎます。購入時の契約書を探しておいてください。所有期間も、亡くなった方が所有していた期間を引き継いで判定します。

相続した実家を売ります。どちらの特例ですか。

ご自身が住んでいなければ、相続した空き家の特例（被相続人居住用家屋の特例）の検討になります。こちらは昭和56年5月31日以前の建築であること、売却価額が1億円以下であること、取り壊しまたは耐震改修が必要なこと、市区町村の確認書が必要なことなど、要件が細かく定められています。また適用期限が設けられている制度ですので、最新の内容を国税庁の情報でご確認ください。

売却益が3,000万円を大きく超えます。

3,000万円を差し引いた残りに課税されます。所有期間が10年を超えていれば、軽減税率の特例を併用できます。6,000万円以下の部分が14.21％になるため、税額は大きく変わります。共有名義であれば、共有者ごとに3,000万円を控除できる点も確認してください。

離婚に伴って自宅を財産分与しました。

財産分与による資産の移転も、譲渡として扱われます。この場合、離婚が成立したあとに財産分与をしていれば、元配偶者は「特別な関係にある者」に当たらないと扱われるのが一般的です。ただし離婚前の贈与は特別な関係に当たります。順序で結論が変わるため、必ず事前に税務署または税理士にご相談ください。

売却代金を受け取るのが翌年になります。いつの申告ですか。

原則として引き渡しがあった日の属する年の翌年に申告します。ただし売買契約の効力発生日を選ぶこともできます。年をまたぐ取引では、どちらを選ぶかで申告年が変わり、他の所得との関係で有利不利が生じることがあります。契約前に確認しておくと安心です。

確定申告は自分でもできますか。

できます。国税庁の確定申告書等作成コーナーで、画面の案内に沿って作成できます。ただし譲渡所得の申告は、取得費の計算（建物の減価償却）や特例の選択で判断が分かれる場面が多く、金額も大きくなりがちです。初めての方は、税務署の相談窓口を利用するか、税理士に依頼することをおすすめします。各地の税理士会が無料相談会を開いていることもあります。

相続税を払った不動産を売りました。二重に課税されませんか。

相続税と譲渡所得税は別の税金なので、それぞれ課されます。ただし「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算）」があり、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。期限は相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。なお、相続した空き家の3,000万円特別控除とは選択適用（併用不可）ですので、どちらが有利かを計算して選ぶことになります。

まとめ｜「住まなくなった日」と「購入時の契約書」の2つを押さえてください

居住用財産の3,000万円特別控除は、自分が住んでいた家を売ったときの利益から、最高3,000万円を差し引ける制度です。所有期間の要件はなく、共有なら1人ずつ3,000万円を使えます。

期限の数え方を間違えないでください。「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」です。3年後の同じ日ではありません。引っ越した時期によっては4年近い猶予があります。取り壊して売る場合は、さらに「取り壊しから1年以内の契約」という条件が加わります。

そして相続した空き家を売る場合は、名前は同じ3,000万円でも別の制度です。建築年、売却価額の上限、取り壊しの要否、市区町村の確認書。要件がまったく違います。「売る直前まで自分が住んでいたか」で見分けてください。

終活としてやっておけることは、とても地味です。購入時の売買契約書と領収書を1か所にまとめ、その場所を家族に伝えておくこと。これがないと概算取得費（売却額の5％）で計算することになり、税額が大きく変わります。紙を1枚残しておくことが、そのまま数百万円の差になる場面があります。

税額が0円になる場合でも、確定申告をしなければ特例は適用されません。売った翌年の申告を忘れないでください。

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本記事は、編集部が国税庁をはじめとする公的機関の公開情報をもとにまとめたものです。本記事は税務に関する一般的な情報提供であり、個別の税額計算や有利不利の判断を行うものではありません。控除額・税率・適用要件は税制改正により変更される場合があります。とくに相続した空き家の3,000万円特別控除には適用期限が定められており、これまでも延長が行われています。売却を検討する時点で、必ず最新の要件と期限を国税庁の情報または所轄の税務署でご確認ください。居住用財産に当たるかどうか、譲渡費用に含められるかどうかは、個別の事情に応じて判断されます。実際の申告にあたっては、所轄の税務署または税理士にご相談ください。各地の税理士会が無料相談会を実施していることもあります。