【2026年版】相続登記の義務化｜3年の期限・10万円以下の過料・手続きの進め方

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相続した土地や建物の名義を変更する「相続登記」は、2024年4月1日から法律上の義務になりました。

原則として、相続人は「その不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内」に相続登記を申請しなければなりません。

正当な理由がないのに期限内に相続登記をしなかった場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

また、義務化が始まった2024年4月1日より前の相続も対象です。施行前から不動産を相続したことを知っていたにもかかわらず相続登記をしていない場合は、2027年3月31日が重要な期限になります。

さらに2026年2月2日からは、亡くなった方がどの不動産を所有していたかを法務局で一覧化してもらえる「所有不動産記録証明制度」も始まりました。

この記事では、2026年8月時点の法務省・法務局の公式情報をもとに、相続登記の期限、過料、相続人申告登記、必要書類、費用、新制度まで順番に解説します。

🔎 まず確認したい5つのポイント

① 相続登記は2024年4月1日から義務
② 原則、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内
③ 2024年4月1日より前から知っていた未登記不動産は2027年3月31日まで
④ 正当な理由なく違反すると10万円以下の過料の可能性
⑤ 遺産分割がまとまらない場合は相続人申告登記で期限内の義務を履行できる

1. 相続登記の義務化とは｜2024年4月1日にスタート

相続登記とは、土地や建物の所有者が亡くなったときに、不動産登記簿上の名義を相続した人へ変更する手続きです。

以前は相続登記を申請する法律上の義務や明確な期限がありませんでしたが、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。

なぜ相続登記が義務化された？

背景にあるのが、登記簿を見ても現在の所有者が分からない「所有者不明土地」の問題です。

土地の所有者が亡くなっても相続登記が行われず、さらに次の世代へ相続が繰り返されると、相続人が増えて所有者を特定することが難しくなります。

その結果、土地の管理がされない、公共事業や民間取引が進めにくいといった問題が生じるため、法律改正によって相続登記が義務化されました。

2. 相続登記の期限は「取得したことを知った日から3年以内」

単純に「死亡日から3年」ではありません

相続登記の基本的な期限は、自己のために相続が開始したことを知り、かつ、その不動産の所有権を相続で取得したことを知った日から3年以内です。

つまり、必ずしも「親が亡くなった日から3年」ではありません。

たとえば、親が亡くなった時点では存在を知らなかった遠方の山林が後から見つかった場合、その不動産については、原則として相続で取得したことを知った日から期限が進みます。

期限の考え方

父が死亡
↓
父が不動産を持っていることを知らなかった
↓
後日、その不動産を自分が相続で取得したことを知った
↓
原則、その日から3年以内に相続登記

遺産分割が成立した場合は「成立日から3年以内」の追加義務

遺産分割協議によって不動産を取得する人が決まった場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に沿った相続登記をする必要があります。

たとえば、先に法定相続分で相続登記をしていた場合や、相続人申告登記によって基本的な義務を履行していた場合でも、その後に遺産分割が成立したときは、その結果に合わせた登記が必要です。

3. 2024年4月より前の相続も対象｜最短期限は2027年3月31日

「親が亡くなったのは10年前だから、今回の義務化とは関係ない」とは限りません。

2024年4月1日より前に発生した相続についても、相続登記が済んでいない不動産は義務化の対象です。

2024年4月1日より前からその不動産を相続で取得したことを知っていた場合は、2027年3月31日までに対応する必要があります。

昔の相続ほど早めに確認を

2024年4月1日より前から未登記の不動産については、2027年3月31日までという期限が近づいています。親や祖父母名義の土地・建物が残っていないか確認しておきましょう。

4. 相続登記をしないと10万円以下の過料｜いきなり科されるわけではない

正当な理由がないのに相続登記の申請義務に違反した場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

ただし、期限を1日過ぎた瞬間に自動的に10万円を請求される仕組みではありません。

法務省が示している基本的な流れは次のとおりです。

【過料手続きの基本的な流れ】

① 登記官が相続登記の義務違反を把握
↓

② 登記をするよう催告
一定期間内に申請するよう求められる
↓

③ 正当な理由なく催告にも応じない
↓

④ 登記官が裁判所へ通知
↓

⑤ 裁判所が過料を科すか判断
上限は10万円

過料は一律10万円という意味ではなく、裁判所が個別に判断します。

「正当な理由」が認められる場合もある

法務省は、次のような事情がある場合には、一般的に「正当な理由」が認められる可能性があるとしています。

• 相続人が非常に多く、戸籍収集や相続人の確認に時間を要する
• 遺言の有効性や遺産の範囲について争いがある
• 相続登記の義務を負う本人が重病である
• DV被害などにより避難を余儀なくされている
• 経済的に困窮し、登記費用を負担する能力がない

このほかにも、個別事情を踏まえて判断されます。

5. 遺産分割がまとまらないときは「相続人申告登記」

相続人同士で話し合いがまとまらず、3年以内に通常の相続登記ができない場合に利用できるのが相続人申告登記です。

相続人申告登記では、期限内に、

• 登記簿上の所有者について相続が開始したこと
• 自分がその相続人であること

を登記官へ申し出ます。

相続人が複数いても、自分一人で申し出ることができます。

期限内に相続人申告登記を行えば、その申出をした人については基本的な相続登記の申請義務を履行したものと扱われます。

相続人申告登記＝名義変更完了ではない

ここは特に重要です。

相続人申告登記は、通常の相続登記のように「この不動産は誰のものになったか」という権利関係を登記する制度ではありません。

そのため、相続した不動産を売却したり、抵当権を設定したりするときには、改めて相続登記が必要です。

また、その後に遺産分割が成立した場合は、原則として遺産分割成立日から3年以内に、その内容に沿った登記を行います。

6. 相続登記の進め方｜まず3つのステップで確認

STEP1　相続人と不動産を確認
戸籍等で相続人を確認し、故人名義の土地・建物を調べます。

STEP2　誰が不動産を取得するか確認
遺言書がある場合は内容を確認。遺産分割協議をする場合は相続人で話し合います。

STEP3　不動産を管轄する法務局へ申請
窓口・郵送・オンラインなどで相続登記を申請します。

不動産登記は、不動産所在地を管轄する法務局へ申請します。

相続人が多い、数世代にわたり登記がされていない、遺産分割に争いがあるといった場合は、司法書士など専門家への相談も検討しましょう。

死亡後の手続きを全体から確認したい方は、突然死・交通事故死の後にやること｜遺族の手続きチェックリスト完全版も参考にしてください。

7. 【2026年新制度】故人の不動産を調べる「所有不動産記録証明制度」

2026年2月2日から、相続登記を進めるうえで非常に便利な「所有不動産記録証明制度」が始まりました。

これは、法務局へ請求することで、特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧化した証明書を取得できる制度です。

相続人は、亡くなった方についての証明書を請求できます。

「父がどこに土地を持っていたか分からない」ときに便利

これまで不動産登記簿は土地・建物ごとに作られていたため、「亡くなった人が全国のどこに不動産を持っているか」をまとめて確認する仕組みがありませんでした。

そのため、遠方の山林や昔購入した土地などが相続人に把握されず、相続登記から漏れるケースがありました。

所有不動産記録証明制度を利用すると、故人名義の不動産を把握しやすくなります。

書面の場合は全国の法務局・地方法務局・支局・出張所で請求でき、郵送請求も可能です。オンライン請求にも対応しています。

証明書だけで「全国すべての不動産が必ず分かる」とは限らない

注意点

所有不動産記録証明制度は非常に便利ですが、氏名・住所等を検索条件として抽出する仕組みです。

登記簿上の住所と検索条件が一致しない場合や、登記簿がコンピュータ化されていない不動産などは検索結果に出ないことがあります。

証明書に載っていない＝絶対にほかの不動産がない、とまでは言い切れません。

過去に何度も住所を変更している場合は、旧住所を検索条件として追加するなど、請求方法を確認するとよいでしょう。

8. 相続登記の必要書類チェックリスト

必要書類は、遺言、法定相続、遺産分割協議など、どの方法で相続するかによって変わります。

ここでは、相続人全員で遺産分割協議を行い、その結果に基づいて相続登記する場合の主な書類を整理します。

□ 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍・除籍・改製原戸籍等
□ 亡くなった方の住民票の除票または戸籍の附票
□ 相続人の戸籍謄本等
□ 不動産を取得する相続人の住民票
□ 遺産分割協議書
□ 遺産分割協議に参加した相続人の印鑑証明書
□ 固定資産評価額が確認できる資料
　例：固定資産税課税明細書、固定資産評価証明書など
□ 登記申請書

必要書類は個別ケースによって異なります。遺言書がある場合や数次相続が発生している場合などは、別の書類が必要になります。

書類をすべて取得する前に、法務局の登記手続ハンドブックで自分のケースを確認すると無駄が少なくなります。

9. 相続登記の費用はいくら？

登録免許税は原則0.4％

相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として不動産の価額×0.4％です。

たとえば、登録免許税の計算上の不動産価額が1,000万円なら、原則として登録免許税は4万円です。

100万円以下の土地は2027年3月31日まで免税になる場合がある

2026年現在、不動産の価額が100万円以下の土地について、一定の相続登記にかかる登録免許税を免除する制度があります。

この免税措置の期限は2027年3月31日までです。

ただし、免税を受けるためには登記申請書に所定の法令条項を記載する必要があります。

また、相続によって土地を取得した人が相続登記をしないまま亡くなった場合の一定の登記についても、登録免許税の免税措置があります。

司法書士報酬は一律ではない

司法書士へ相続登記を依頼する場合は、登録免許税や戸籍等の取得費用に加えて司法書士報酬がかかります。

司法書士報酬には全国共通の公定料金はなく、各司法書士・事務所によって異なります。

依頼する場合は、相続人の人数、不動産の数、戸籍収集をどこまで依頼するかなどを伝えて見積もりを確認しましょう。

10. 相続登記は自分でできる？司法書士へ依頼する？

相続登記は資格がなければ申請できない手続きではなく、相続人本人が自分で申請することも可能です。

法務局では登記手続案内を実施しており、利用には原則として事前予約が必要です。

ただし、法務局の登記手続案内は個別の法律判断や遺産分割の交渉を代わりに行ってくれるものではありません。

権利関係が複雑な場合は、司法書士などへの相談を検討しましょう。

11. 戸籍の束を繰り返し出さずに済む「法定相続情報証明制度」

相続手続きでは、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を銀行、法務局、税務手続きなどで何度も提出することがあります。

その負担を減らせるのが法定相続情報証明制度です。

戸除籍謄本等と相続関係を一覧にした「法定相続情報一覧図」を法務局へ提出すると、登記官が内容を確認し、認証文付きの一覧図の写しを交付します。

交付手数料は無料です。

相続登記だけでなく、金融機関の相続手続き、相続税申告、年金等の手続きで利用できる場合があります。

2026年の便利な2制度

法定相続情報証明制度
→ 「誰が相続人なのか」を一覧化する

所有不動産記録証明制度
→ 「故人がどの不動産の名義人なのか」を調べる

相続登記を進める際は、目的に応じて使い分けると便利です。

12. 使わない土地を手放したいなら「相続土地国庫帰属制度」

「相続した山林を使う予定がない」「遠方で管理が難しい」といった場合には、一定の要件を満たす土地を国へ引き渡す相続土地国庫帰属制度があります。

制度は2023年4月27日に始まりました。

申請できるのは、原則として相続または一定の遺贈によって土地を取得した相続人です。

申請時には土地1筆につき14,000円の審査手数料が必要です。

審査手数料は、申請を取り下げた場合や却下・不承認になった場合でも返還されません。

国庫帰属が承認された場合は、別途、土地の管理費用を考慮した負担金を納付します。

建物がある土地、担保権が設定されている土地、境界等に争いがある土地などは対象にならない場合があります。

遺品整理についても並行して進める方は、遺品整理の費用相場｜業者の選び方と自分でやる手順も参考にしてください。

13. 相続登記を放置する3つの実務上のリスク

相続登記をしない場合に問題となるのは、過料だけではありません。

① 不動産の売却を進めるには相続登記が必要

故人名義の不動産を相続人が売却する場合は、まず相続登記をして現在の所有者を登記簿に反映する必要があります。

② 抵当権の設定などにも相続登記が必要

相続した不動産を担保に融資を受けるため抵当権を設定する場合なども、相続登記を済ませる必要があります。

③ 時間が経つほど相続関係が複雑になりやすい

相続登記をしないまま相続人の一人が亡くなると、さらにその相続人へ権利関係が引き継がれ、関係者が増えていきます。

数世代にわたって相続登記が行われないと、必要な戸籍が増えたり、遺産分割に関わる人が増えたりして、手続きが複雑になりやすくなります。

14. 2026年4月から「住所・氏名の変更登記」も義務化

2026年4月1日からは、相続登記とは別に、不動産所有者の住所・氏名等の変更登記も義務化されています。

不動産の所有者は、住所や氏名に変更があった場合、変更した日から2年以内に変更登記を申請する必要があります。

正当な理由なく義務に違反した場合は、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。

2026年4月1日より前に住所・氏名が変わっていて未登記の場合は、原則として2028年3月31日までに対応します。

無料の「スマート変更登記」を利用できる

国内に住所がある個人については、法務局へ「検索用情報の申出」をしておくことで、スマート変更登記を利用できます。

検索用情報には、氏名・住所・生年月日などの情報を使用します。

その後に住所や氏名が変わった場合、法務局が住民基本台帳ネットワーク等で変更を確認し、本人の了解を得たうえで職権による住所等変更登記を行います。

検索用情報の申出をしておけば、住所等が変わるたびに自分で変更登記を申請する負担を減らせます。

15. よくある質問

Q1. 父が亡くなった日から3年以内に相続登記しないといけませんか？

必ずしも死亡日から3年ではありません。

原則として、自己のために相続が開始したことを知り、かつ、その不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内です。

Q2. 20年前に亡くなった父名義の土地があります。期限はいつ？

2024年4月1日より前から、その土地を相続で取得したことを知っていた場合は2027年3月31日までです。

一方、20年前に父親が亡くなっていても、その土地の存在や自分が相続で取得したことを2024年4月1日以降に初めて知った場合は、原則として知った日から3年以内です。

Q3. 相続人同士で揉めていて遺産分割できません。

遺産分割がまとまらず通常の相続登記が難しい場合は、期限内に相続人申告登記を利用する方法があります。

相続人が複数いても各相続人が単独で申し出ることができます。

Q4. 相続人申告登記をすれば名義変更は終わりますか？

終わりません。

相続人申告登記は相続登記の義務を簡易に履行するための制度であり、不動産の所有権を誰が取得したかを登記する通常の相続登記とは異なります。

Q5. 過料は必ず10万円ですか？

いいえ。10万円は上限です。

また、期限を過ぎただけで自動的に10万円が請求されるものではなく、登記官による催告や裁判所の判断などの手続きがあります。

Q6. 親がどこに土地を持っていたか分かりません。

2026年2月2日に始まった所有不動産記録証明制度を利用すると、故人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧で確認しやすくなります。

ただし、検索条件の違いや登記簿の状態によって抽出されない不動産もあるため、制度の検索結果だけで「ほかに不動産は絶対にない」と判断しないよう注意してください。

Q7. 相続登記は自分でもできますか？

できます。

法務局では登記手続ハンドブックや申請書様式を公開しており、予約制の登記手続案内も利用できます。

ただし、相続人が多い、複数世代の相続が重なっている、遺言・遺産分割などに法的な問題がある場合は司法書士等への相談を検討してください。

Q8. 相続登記について電話で相談できるところはありますか？

日本司法書士会連合会の「相続登記相談センター」では、全国共通の予約受付フリーダイヤルを案内しています。

0120-13-7832、受付は月曜日～金曜日の10:00～16:00です。

土日祝、年末年始、お盆期間は除かれます。また、050のIP電話は回線によってつながらない場合があります。

16. まとめ｜2027年3月31日が迫る前に不動産の名義を確認しよう

• 相続登記は2024年4月1日から義務化されています。
• 原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内です。
• 2024年4月1日より前から知っていた未登記不動産は、2027年3月31日が期限です。
• 正当な理由なく義務に違反すると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
• 遺産分割がまとまらない場合は、相続人申告登記を利用できます。
• 2026年2月から、故人名義の不動産を調べる「所有不動産記録証明制度」が始まりました。
• 相続登記の登録免許税は原則0.4％ですが、一定の土地には2027年3月31日まで免税措置があります。
• 2026年4月から住所・氏名の変更登記も義務化されています。

特に、親や祖父母が亡くなってから長期間名義を変更していない土地・建物がある場合は、まず現在の登記名義と相続関係を確認してください。

「不動産があるかどうか自体が分からない」という場合は、2026年に始まった所有不動産記録証明制度も有力な確認方法です。

期限直前になってから戸籍収集や遺産分割を始めると間に合わないこともあるため、早めに法務局や司法書士へ相談しておきましょう。

📞 相続登記で困ったときの相談先

日本司法書士会連合会「相続登記相談センター」予約受付フリーダイヤル
0120-13-7832

受付：月曜日～金曜日 10:00～16:00
※土日祝、年末年始、お盆期間を除く
※050のIP電話は回線の種類によってつながらない場合があります

▶ 法務局手続案内予約サービス
▶ 不動産を管轄する法務局を調べる
▶ 日本司法書士会連合会「相続登記相談センター」

法務局の登記手続案内は予約制です。相続関係や必要書類が複雑な場合は、登記の専門家である司法書士への相談も検討してください。

主な公式情報・出典

• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」
• 法務省「相続人申告登記について」
• 法務省「所有不動産記録証明制度について」
• 法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）」
• 法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」
• 法務局「法定相続情報証明制度について」
• 法務省「相続土地国庫帰属制度について」
• 法務省「相続土地国庫帰属制度に関するQ＆A」
• 法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」
• 法務省「スマート変更登記のご利用方法」
• 法務省「検索用情報の申出について」
• 日本司法書士会連合会「相続登記相談センター」
• 日本司法書士会連合会「司法書士の報酬と報酬アンケートについて」

【免責事項】

本記事は、2026年8月時点で法務省、法務局、日本司法書士会連合会等が公表している情報をもとに、相続登記に関する一般的な情報を整理したものです。法令改正、税制改正、制度運用の変更等により内容が変わる場合があります。

相続登記の期限、必要書類、登録免許税、相続人申告登記の利用可否、所有不動産記録証明制度による検索結果等は、個別の相続関係や不動産の登記状況によって異なる場合があります。実際の手続きでは、管轄する法務局の最新案内をご確認ください。

また、本記事は個別具体的な法律・税務上の助言を行うものではありません。相続関係が複雑な場合、遺産分割に争いがある場合、数次相続が発生している場合などは、司法書士・弁護士・税理士等の専門家へご相談ください。