小規模宅地等の特例とは｜330㎡80％減額の条件と使える人・使えない人

小規模宅地等の特例とは、亡くなった方が住んでいた土地や事業に使っていた土地について、相続税を計算するときの評価額を最大80％下げられる制度です。自宅の土地は相続財産のなかで最も大きな金額になりやすく、この特例が使えるかどうかで相続税額が大きく変わります。この記事では、限度面積と減額割合、使える人と使えない人の判定、老人ホームに入っていた場合や二世帯住宅の扱い、そして税額がゼロになる場合でも申告が必要な点までを整理します。

小規模宅地等の特例とは何か

相続税は、亡くなった方が持っていた財産の合計額に対してかかります。ところが自宅の土地をそのままの評価額で計算すると、相続税を払うために自宅を売らなければならないという事態が起こり得ます。それでは残された家族の生活の基盤が失われてしまいます。

そこで設けられているのが小規模宅地等の特例です。「生活や事業の基盤になっている土地は、評価額を大きく下げて計算してよい」という考え方に基づいています。ここで下がるのは評価額であって、土地そのものが小さくなるわけでも、権利が減るわけでもありません。

どのくらい税額が変わるのか

数字で見ると影響の大きさが分かります。自宅の土地の評価額が5,000万円だったとして、面積が330㎡以内であれば次のようになります。

相続税には基礎控除という非課税枠があり、3,000万円＋600万円×法定相続人の数で計算します。相続人が3人なら4,800万円です。上の例で他に財産がなければ、特例を使うことで課税対象が基礎控除の範囲に収まり、納める相続税が生じないという結果になります。

※ 実際の税額は、他の財産、債務、葬式費用、生命保険金の非課税枠、配偶者の税額軽減など多くの要素で変わります。上の数字は制度の効き方を示すための単純化した例です。

4つの種類と限度面積・減額割合

小規模宅地等の特例は1つではありません。土地の使われ方によって4種類に分かれ、限度面積と減額割合が違います。

330㎡を超える場合はどうなるか

超えた分だけが対象外になります。1㎡でも超えたら全部使えない、ということはありません。

※ 減額される額は「その土地の1㎡あたりの評価額 × 330㎡ × 80％」で計算されます。したがって1㎡あたりの評価額が高い土地ほど、この特例の効果は大きくなります。

特定居住用宅地等｜自宅の土地に使う場合

最も使われるのがこの区分です。誰が相続するかによって条件が3通りに分かれます。まず全体像を押さえてください。

配偶者が相続する場合

配偶者は無条件です。申告期限まで住み続ける必要も、持ち続ける必要もありません。相続してすぐ売却しても、特例は使えます。

同居していた親族が相続する場合

亡くなった方と同じ家に住んでいた子などが相続する場合、次の2つを申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月）まで満たす必要があります。

• 住み続けること申告期限までその家に住んでいること。申告期限より前に引っ越すと、原則として適用されません。
• 持ち続けること申告期限までその土地を所有していること。申告期限前に売却すると適用されません。

「同居」の判定は住民票だけでは決まりません。生活の実態で判断されます。住民票を移していても実際には別に暮らしていた場合は認められず、逆に住民票が別でも実態として同居していれば認められる余地があります。公共料金の使用量、郵便物、近隣の状況などが判断材料になります。

別居の親族が相続する場合（家なき子）

亡くなった方に配偶者も同居親族もいない場合に限り、別居していた親族でも特例を使える道があります。持ち家のない親族を想定していることから、通称で家なき子と呼ばれます。

使える人・使えない人の判定表

自宅の土地（特定居住用宅地等）について、代表的なケースをまとめます。

老人ホームに入っていた場合

亡くなる前に老人ホームへ入居していたケースは非常に多く、判断を誤りやすい場面です。原則として、次の2つをどちらも満たせば、入居前に住んでいた自宅は「住んでいた土地」として扱われます。

• 要介護認定・要支援認定などを受けていて、老人福祉法などに定める一定の施設に入居していたこと
• 自宅を、入居後に事業用や新たな貸付用に使っていないこと。また、生計を一にしていない親族が住み始めていないこと

二世帯住宅の場合

二世帯住宅は、建物の構造で結論が変わると誤解されがちですが、現在は内部で行き来ができない構造（完全分離型）であっても、原則として同居として扱われます。ただし1つだけ大きな分かれ目があります。

区分所有登記かどうかは、登記事項証明書を取れば確認できます。これから二世帯住宅を建てる予定がある方は、この点を先に検討しておく価値があります。

賃貸アパート・駐車場の敷地の場合

人に貸していた土地は貸付事業用宅地等として、限度面積200㎡・減額割合50％で扱われます。加えて次の点を押さえてください。

• 相続開始前3年以内に新たに始めた貸付は原則として対象外です（それ以前から事業的規模で貸付事業を行っていた場合を除きます）
• 申告期限まで貸付事業を続け、その土地を持ち続けることが必要です
• アスファルト舗装や車止めなどの設備がない青空駐車場は、対象外と判断されることがあります
• 相続開始時にたまたま空室だった部屋は、一時的なものであれば貸付中として扱われる余地があります

土地が複数あるときの選び方

自宅と貸家など、複数の土地がある場合はすべてに満額を適用できるわけではありません。限度面積の枠を分け合う調整計算が必要です。

申告期限までに分割が終わっていない場合

この特例は「誰がその土地を取得するか」が決まっていることが前提です。遺産分割がまとまらないまま申告期限を迎えると、そのままでは適用できません。ただし救済の手続きがあります。

1. 申告期限までにいったん申告する特例を使わない状態で相続税を計算し、納付します。
2. 「申告期限後3年以内の分割見込書」を添えるこの書類を添付しておくことが必須です。添え忘れると救済されません。
3. 3年以内に分割をまとめる期限内に分割が成立すれば、特例を適用した形に計算し直せます。
4. 更正の請求をする分割が成立した日の翌日から4か月以内に手続きし、納めすぎた税金の還付を受けます。

※ 訴訟などやむを得ない事情で3年以内に分割できない場合は、税務署長の承認を受けることで期間を延長できる仕組みもあります。

税額がゼロでも申告は必要です

この記事で最も見落とされやすい点です。小規模宅地等の特例は「相続税の申告書を提出すること」が適用の条件になっています。

必要書類の一覧

手続きの流れ

終活のうちにやっておける5つのこと

• 登記事項証明書を取っておく自宅が誰の名義か、二世帯住宅なら区分所有登記になっていないかを確認します。法務局で取得でき、費用も小さく済みます。
• 土地の面積を確認する330㎡（およそ100坪）を超えているかどうかで話が変わります。固定資産税の課税明細書に記載があります。
• 誰が引き継ぐかを話しておく特例は「誰が取得するか」で結論が変わります。亡くなってから話し合うより、生前に方向を決めておくほうがはるかに有利です。
• 老人ホームへの入居前に、要介護認定の状況を整理しておく認定を受けているかどうかが分かれ目になります。自宅を貸すかどうかも慎重に判断してください。
• 遺言書を作っておく分割協議がまとまらないと、申告期限までに特例が使えません。遺言書があれば、この期限の問題そのものを回避できます。

よくある勘違い

よくある質問

330㎡はどのくらいの広さですか。

およそ100坪です。一般的な戸建て住宅の敷地であれば、多くがこの範囲に収まります。330㎡を超える場合でも、超えた部分だけが減額の対象外になるだけで、330㎡までの部分には特例が使えます。

マンションでも使えますか。

使えます。分譲マンションには敷地利用権という形で土地の持分が含まれており、その部分が対象になります。持分に対応する面積は、多くの場合330㎡を大きく下回ります。

相続税がかかるかどうか、どう判断すればよいですか。

財産の合計額が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えるかどうかが目安です。ここで使う財産の額は、小規模宅地等の特例を使う前の金額です。超えている場合は、特例で税額が0円になるとしても申告が必要です。

単身赴任中の子は同居として扱われますか。

扱われる余地があります。生活の本拠がその家にあり、赴任が解ければ戻る前提であれば、同居と判断される場合があります。ただし個別の事情で結論が変わるため、税務署または税理士に確認してください。

申告期限まで住み続ける必要があるのは、何日までですか。

相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内が申告期限です。この日まで居住と保有を継続する必要があります。期限の翌日以降であれば、売却しても引っ越しても適用に影響しません。

介護のために子が実家に住民票だけ移していました。

住民票だけでは同居とは認められません。実際に生活していた実態が必要です。逆に、住民票を移していなくても実態として同居していれば認められる余地があります。公共料金の使用状況などが判断材料になります。

相続した実家を空き家のまま持っています。

申告期限まで保有していることは要件ですが、同居親族が相続する場合は居住も要件です。空き家にしてしまうと居住継続の要件を欠くおそれがあります。家なき子として適用を受けた場合は居住継続の要件がないため、空き家でも問題になりません。

土地を売って相続税を払う予定です。特例は使えますか。

誰が相続するかによります。配偶者であれば、いつ売っても使えます。同居親族や家なき子の場合は申告期限を過ぎてから売る必要があります。売却の時期を1日ずらすだけで結論が変わることがあるため、日付を必ず確認してください。

二世帯住宅を建てる予定です。何に気をつければよいですか。

区分所有登記にするかどうかです。区分所有登記にすると、親の居住部分に対応する土地しか対象になりません。単独名義または共有名義であれば建物全体が対象になり得ます。建築前に確認しておく価値の大きい論点です。

相続時精算課税で生前にもらった土地には使えますか。

使えません。小規模宅地等の特例は、相続または遺贈によって取得した土地が対象です。生前贈与で取得した土地は、相続時精算課税を選んでいたとしても対象外になります。「先に贈与しておこう」という判断が、かえって不利に働くことがある点に注意してください。

相続人が複数いて、共有で相続した場合はどうなりますか。

取得した人ごとに要件を判定します。たとえば配偶者と別居の子が2分の1ずつ取得した場合、配偶者の持分については無条件で適用でき、子の持分については家なき子の条件を満たすかどうかで判断されます。共有だから全部だめ、ということはありません。

相談はどこにすればよいですか。

一般的な取り扱いの確認であれば最寄りの税務署で相談できます。実際の申告や、複数の土地がある場合の有利不利の判定は税理士の領域です。相続税を扱う税理士は限られるため、依頼するときは相続税の取扱い実績を確認してください。各地の税理士会が無料相談会を開いていることもあります。

まとめ｜「誰が取得するか」と「申告するか」で結論が決まります

小規模宅地等の特例は、自宅の土地について330㎡まで評価額を80％下げられる、相続税のなかで最も効果の大きい制度です。しかし自動的に適用されるものではありません。

結論を分けるのは2つです。1つは誰がその土地を取得するか。配偶者なら無条件、同居親族なら申告期限まで住んで持ち続けること、別居の親族なら家なき子の細かい条件を満たすこと。ここが決まらなければ話が始まりません。

もう1つは申告するかどうか。この特例は申告して初めて適用されます。税額が0円になる場合でも申告が必要です。「かからないから出さなくてよい」という判断が、最も避けたい結果を招きます。

そして終活としてできることは、実はとてもはっきりしています。登記事項証明書を1通取り、土地の面積を確認し、誰に引き継ぐかを家族と話し、遺言書にしておく。この4つを済ませておけば、10か月という短い期限のなかで家族が慌てることはなくなります。

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本記事は、編集部が国税庁をはじめとする公的機関の公開情報をもとにまとめたものです。本記事は税務に関する一般的な情報提供であり、個別の税額計算や節税の助言を行うものではありません。限度面積・減額割合・適用要件は税制改正により変更される場合があります。特例が適用できるかどうかは、土地の利用状況、同居の実態、取得者の状況などを個別に確認したうえで判断されます。実際の申告にあたっては、必ず所轄の税務署または税理士にご確認ください。相続登記の期限や過料に関する取り扱いについては、法務局にお問い合わせいただけます。