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相続財産における不動産

２０１３年度の税制改正により、２０１５年度から基礎控除額が４０％下がったことにより、相続税の対象者が大幅に増えて、改正後の相続税申告件数が約２倍になりました。

今まで関係なかった人でも、様々な相続対策が必要となります。
不動産は相続財産の中でも、高額な資産です。

しかし、相続財産における不動産は、土地も家屋も取引価格よりも低い額で評価されます。
だからこそ、不動産は相続税対策として活用しやすいのです。
中でも、小規模宅地の特例は、一定の要件を満たせば、土地の評価額を最大８０％減額できて、相続税を大幅に削減することができる制度です。

２０１８年、２０１９年に改正もされ、不動産を相続される方にとっては知っておきたい制度です。

対象となるケース（特定居住用宅地）

まず一つ目は、被相続人や生計を一にする親族が住んでいた土地を配偶者が相続した場合です。
ここでいう配偶者は、夫が先に亡くなった妻と、妻が先に亡くなった夫です。

二つ目は、被相続人と同居していた親族が相続した場合です。
これは、被相続人が亡くなる前から相続税の申告期限（１０カ月）まで引き続き居住していることと、その不動産を相続税の申告期限（同）まで保有していることが条件です。
同居以外の親族でも、相続開始３年以内に、賃貸等に居住していて本人及び配偶者等が所有する家屋（持ち家）に居住したことがなければ、同居親族と同様に申告期限まで所有することで対象となります。（いわゆる家なき子特例）

三つめは、生計を一にしていた親族が居住していた場合です。
生計を一というのは、離れて住んでいても同じ財布で生活していることです。

面積要件

※貸付事業用宅地…土地を第三者に貸したり、賃貸アパートを建てたりするなど、不動産貸付業に使われていた土地。
※特定事業用宅地…事業で使われていた土地。

２０１８年改正のポイント

被相続人に配偶者がおらず、賃貸などに居住しており、相続開始前３年間、持ち家に居住していなかった別居の子供が、その土地を売却せずに申告期限まで所有していれば８０％減額が使える、いわゆる家なき子特例の条件が厳しくなりました。

まず、相続開始前３年以内に、孫や被相続人の関係会社に住んでいる場合も、適用除外となりました。

もうひとつは、相続開始前３年以内に関わらず、相続開始時において居住の用に供していた家を過去に所有していた者も対象外となりました。

２０１9年改正のポイント

平成３１年度税制改正大綱で、特定事業用宅地は相続開始前３年以内に事業用に供された土地は小規模宅地等の特例の適用除外とされました。

ただし、事業用減価償却資産の価額の１５％以上となる事業用宅地は適用されます。