相続登記の義務化はいつから？3年期限と相続人申告登記

親の家を相続したけれど、名義はまだ親のまま。そんな方は少なくありません。2024年4月1日から、相続した不動産の登記は義務になりました。しかもこの義務は、それより前に起きた相続にもさかのぼって適用されます。「うちは10年前に相続したから関係ない」ではなく、むしろ古い相続ほど期限が近いのです。ここで多くの方がつまずきます。兄弟で話がまとまらないと、名義変更ができない——だから放置してしまう。けれど、そのための逃げ道が制度としてきちんと用意されています。「相続人申告登記」です。この記事では、3年をいつから数えるのか、まとまらないときにどうやって義務を果たすのか、過料はどういう流れで科されるのかを、順に整理します。

まず結論｜3年に間に合わなくても、義務を果たす方法があります

相続登記の話で、いちばん多い誤解からお伝えします。「遺産分割がまとまらないと、義務を果たせない」というのは誤りです。制度は、まとまらないことを前提に作られています。

不動産を相続したのに名義を変えないまま放置する。これが日本中で起き、所有者の分からない土地が積み上がってきました。国がこの状況を止めるために作ったのが、今回の義務化です。ただし、罰することが目的ではありません。だから、話し合いが長引く家庭のために「とりあえず自分が相続人であることだけ届け出る」という簡単な入り口が同時に用意されました。それが相続人申告登記です。

まず、全体像を一枚で見てください。

いちばん下の行も大切です。相続放棄をした人は、はじめから相続人ではなかった扱いになるので、この義務を負いません。

義務化はいつから？2024年4月1日に始まりました

不動産登記法の改正により、2024年（令和6年）4月1日から、相続による所有権の移転登記が義務になりました。それまでは「しなくても罰はないが、しておいたほうがよいもの」でした。ここが根本から変わっています。

対象は土地と建物の両方です。家だけでなく、山林、農地、私道の持分、マンションの敷地権も含まれます。忘れられやすいのが私道の持分で、家の登記だけ済ませて前の道路の持分が親名義のまま、というケースが実際によくあります。

義務を負うのは、相続によってその不動産の所有権を取得した相続人です。遺言で受け取った場合も同じです。

2024年より前の相続も、さかのぼって対象になります

ここが最大の注意点です。この義務は、2024年4月1日より前に発生した相続にも適用されます。法律が変わったあとの相続だけ、ではありません。

ただし、いきなり期限切れにはならないよう猶予が設けられています。過去の相続については、2024年4月1日と「取得を知った日」のうち、遅いほうから3年を数えます。10年前に相続していた場合は、2024年4月1日が起点になります。

つまり過去の相続の期限は、いちばん早い人で2027年3月31日です。

3年はいつから数えるのか【2つの起算日】

期限の計算でつまずくのは、起算日が場面によって違うからです。整理すると次の2つです。

ひとつは「所有権を取得したことを知った日」。亡くなったことを知り、かつ自分がその不動産を相続することを知った日です。多くの場合は死亡を知った日と重なりますが、疎遠だった親族の相続で、後から通知が来て初めて知ったという場合は、その通知の日が起点になります。

もうひとつは「遺産分割が成立した日」。話し合いがまとまり、誰がどの不動産を取得するか決まった日です。この場合、そこから3年以内に登記します。

なお期限は不動産ごとではなく、相続ごとに考えます。同じ相続で複数の不動産を取得したなら、まとめて同じ期限です。

期限の早見表｜あなたのケースはどれか

実際の相談で多いパターンを並べました。自分の家の状況に近い行を探してみてください。

まとまらないときの逃げ道が「相続人申告登記」です

2024年4月1日に、義務化と同時に始まった制度です。正式には「相続人である旨の申出」といいます。

やることは驚くほど簡単です。「この不動産の登記名義人が亡くなりました。私はその相続人です」と法務局に申し出るだけ。誰がどれだけ相続するかは決まっていなくて構いません。相続人が一人で出せます。他の兄弟の同意も、印鑑証明も要りません。

これを出すと、その申出をした人については、相続登記の義務を果たしたものとみなされます。話し合いが5年かかっても、過料の心配はなくなります。

相続人申告登記でできること・できないこと

ただし、これはあくまで義務を果たすための応急処置です。名義変更そのものではありません。ここを取り違えると、あとで困ります。

申告登記をしても、登記簿の所有者欄は故人のままです。持分も記録されません。記録されるのは「この人が相続人として申し出た」という事実だけです。

相続人申告登記の出し方と持ち物

申出先は、その不動産の所在地を管轄する法務局です。故人の住所地でも、自分の住所地でもありません。不動産のある場所で決まります。法務局のホームページに管轄一覧があります。

持ち物は多くありません。戸籍を相続人全員分そろえる必要がないのが、この制度の助かるところです。

地番と住居表示は違います。郵便物に書かれている住所ではなく、登記事項証明書に載っている地番・家屋番号が必要です。分からなければ、法務局の窓口で住所から調べてもらえます。

申出のあとに、遺産分割がまとまったら

ここが見落とされがちです。相続人申告登記を出したら終わり、ではありません。

そのあとで遺産分割がまとまり、誰がその不動産を取得するか決まった場合は、成立した日から3年以内に、あらためて相続登記をする義務が発生します。申告登記は、分割が決まるまでの間をつなぐものだと考えてください。

10万円以下の過料は、いきなり科されるわけではありません

正当な理由なく期限内に登記しなかった場合、10万円以下の過料の対象になります。ただし、期限を1日過ぎたら自動的に請求書が届く、という仕組みではありません。

実際の流れはこうです。登記官が義務違反に気づく → 相続人に催告する → それでも応じない → 裁判所へ通知 → 裁判所が過料を決める。間に「催告」という段階が挟まっています。催告を受けてから期限内に登記すれば、過料は科されません。

過料は前科ではありません。刑罰ではなく行政上の秩序罰です。とはいえ、支払う義務は生じます。

「正当な理由」と認められる場面

期限を過ぎても、正当な理由があれば過料の対象になりません。どういう場合が該当するのか、示されている例を挙げます。

相続登記の進め方【3ステップ】

分割がまとまっている場合、あるいは法定相続分どおりに登記する場合の流れです。大きく3段階に分かれます。

第1段階は、対象と相続人を確定させること。どの不動産があるのか、相続人が誰なのかを、書類の上で確定させます。ここに一番時間がかかります。

第2段階は、誰が取得するかを決めること。遺言があればそれに従い、なければ話し合い（遺産分割協議）で決めて協議書にまとめます。

第3段階が、法務局への申請です。窓口、郵送、オンラインのいずれでも可能です。

相続登記の必要書類チェックリスト

相続登記でそろえる書類です。戸籍は「生まれてから亡くなるまで」の連続したものが必要で、ここが一番の山場になります。転籍や婚姻をしていると、複数の市区町村から取り寄せることになります。

戸籍は、本籍地の市区町村でまとめて請求できる仕組みが使えるようになりました。近くの市区町村の窓口で、他の自治体の戸籍もまとめて請求できます。時間がかかっていた部分が短くなっています。

費用はいくらかかるか

費用は大きく2つ。登録免許税と、書類の取得費用です。司法書士に依頼すればその報酬が加わります。

登録免許税は固定資産税評価額の0.4％。評価額1,000万円の家なら4万円です。時価ではなく評価額で計算します。

なお土地について、評価額が一定額以下の場合に登録免許税を免除する措置が設けられています。価値の低い山林や私道が対象になることがあるので、法務局で確認する価値があります。

戸籍の束を何度も出さずに済む「法定相続情報証明制度」

相続の手続きは、登記だけではありません。銀行、証券会社、保険会社——行く先々で戸籍の束を出すことになります。そのたびに原本を預け、返してもらい、また次へ持っていく。これがとにかく手間です。

この負担を減らすのが法定相続情報証明制度です。戸籍一式と相続関係を一覧にした図を法務局に提出すると、認証文の付いた一覧図の写しが交付されます。以後は、この1枚で戸籍の束の代わりになります。

故人の不動産を漏れなく調べる「所有不動産記録証明制度」

もうひとつ、押さえておきたい制度があります。2026年2月に始まった所有不動産記録証明制度です。

これまで、故人がどこにどれだけ不動産を持っていたかを網羅的に調べる方法がありませんでした。固定資産税の納税通知書や名寄帳を頼りに、市区町村ごとに問い合わせるしかなかったのです。市外・県外に持っていた土地は、見つからないまま放置されることがよくありました。

新しい制度では、ある人が名義人となっている不動産を、全国分まとめて一覧にした証明書を法務局から取得できます。相続人であれば請求できます。「知らない土地があとから出てきた」を防ぐための制度です。

住所・氏名の変更登記も、2026年4月から義務になりました

相続登記だけではありません。不動産の所有者が引っ越したり、結婚などで氏名が変わったりしたときの変更登記も、2026年4月1日から義務になりました。

期限は変更があった日から2年以内。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象です。相続登記の3年・10万円とは数字が違うので、混同しないでください。

ご自身が所有している不動産についても、登記簿の住所が昔のままになっていないか、この機会に確認しておくと安心です。終活として先に整えておけば、家族が相続するときの負担も減ります。

放置するとどうなるか【3つのリスク】

過料だけが問題ではありません。むしろ実務では、次の3つのほうが深刻です。

ひとつめは、相続人が増えること。登記しないまま次の世代が亡くなると、相続人がねずみ算式に増えます。祖父名義の土地に相続人が20人、といった状況は珍しくありません。全員の同意が必要になり、話し合いは事実上不可能に近づきます。

ふたつめは、売れないこと。買い手が現れても、名義が故人のままでは売買できません。急に現金が必要になったときに動けません。

みっつめは、費用が膨らむこと。相続人が増えるほど戸籍の収集範囲が広がり、司法書士に頼む費用も上がります。先送りするほど高くつくのが相続登記です。

自分でやるか、司法書士に頼むか

相続登記は、自分で申請することもできます。判断の分かれ目は「相続人の数」と「不動産の場所」です。

相続人が配偶者と子だけで、不動産も近くの1件だけ。この条件なら、自分で進めた方も多くいます。法務局には手続きの相談窓口があり、書類の書き方を教えてもらえます。ただし相談は予約制のことが多いので、事前に確認してください。

反対に、相続人が多い、疎遠な相続人がいる、不動産が複数の市町村にまたがる、遺言の解釈に迷う——こうした場合は、専門家に任せたほうが結果的に早く安く済みます。

もめている場合は、司法書士ではなく弁護士です。司法書士は登記の専門家であって、相続人の間に立って交渉することはできません。

相続登記の義務化について、よくある質問

期限を1日過ぎたら、すぐ過料になりますか

なりません。登記官からの催告があり、それに応じなかった場合に裁判所へ通知される流れです。催告を受けてから登記すれば、過料は科されません。

相続放棄をした場合も、登記の義務がありますか

ありません。相続放棄をした人は、はじめから相続人ではなかったものとして扱われます。不動産を取得していないので、義務も生じません。

兄弟が話し合いに応じてくれません。どうすればよいですか

相続人申告登記を、あなた一人で出してください。他の相続人の同意は不要です。これで、あなたについては義務を果たしたことになります。話し合いは、そのあとで続ければ大丈夫です。

相続人申告登記を出せば、もう何もしなくてよいですか

いいえ。そのあとで遺産分割がまとまったら、成立した日から3年以内に、あらためて相続登記が必要です。2回目の期限がある点に注意してください。

祖父名義のままの土地があります。誰が義務を負いますか

現時点の相続人全員です。祖父の相続について、その不動産を取得することになる相続人が対象になります。まず相続関係を洗い出すところから始めてください。

私道の持分も登記が必要ですか

必要です。土地である以上、対象になります。非課税で納税通知書に載らないため、見落としが非常に多い部分です。所有不動産記録証明制度で確認できます。

登記の申請は、どこの法務局に出しますか

不動産の所在地を管轄する法務局です。ご自身の住所地でも、故人の住所地でもありません。遠方の不動産は、郵送やオンラインでも申請できます。

費用が用意できません。何かできることはありますか

相続人申告登記であれば、登録免許税がかかりません。まずこれで義務を果たしておく方法があります。経済的に困窮していることは、正当な理由として考慮されうる事情にも挙げられています。

登記をしないと、固定資産税はどうなりますか

課税は続きます。登記の有無にかかわらず、市区町村は相続人に対して課税します。登記していないから税金がかからない、ということはありません。

戸籍を全部そろえるのが大変です

本籍地以外の市区町村でもまとめて請求できる仕組みが使えます。近くの窓口で相談してみてください。また法定相続情報証明制度を使えば、以後の手続きで束を持ち歩く必要がなくなります。

相続した土地が要りません。手放せますか

相続土地国庫帰属制度があります。一定の要件を満たす土地に限り、審査手数料と負担金を納めて国に引き取ってもらう制度です。建物が建っている土地は対象外など条件があるので、法務局へ相談してください。

登記が終わったかどうかは、どう確認しますか

登記事項証明書を取れば分かります。所有者欄が自分の名前になっていれば完了です。オンラインでも請求できます。

まとめ

相続登記は、期限だけを見ると気が重くなる手続きです。けれど「まとまらなくても、一人で、無料で、義務は果たせる」という出口が用意されていることを知っていれば、怖い話ではなくなります。今日できることは、登記事項証明書を1通取って、名義がどうなっているかを確かめること。そこから先は、順番に片づけていけば間に合います。

本記事は、法務省・法務局が公表している情報をもとに、一般的な進め方として整理したものです。手続きの取り扱いや必要書類は、事案の内容や管轄の法務局によって異なる場合があり、制度も改正されることがあります。実際に手続きをされる際は、不動産の所在地を管轄する法務局および公式の案内をご確認ください。相続人の範囲や遺産分割の内容に関する判断は、司法書士・弁護士・税理士などの専門家にご相談ください。